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上海调查显示超七成人赞同以房养老
2014-01-22 打印本页
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      “以房养老”重起步

  租房养老、换房养老以及倒按揭等多样尝试为商业性“以房养老”落地提供了可能性,但仍需法律和制度的支持

  时隔两年之后,上海再次试水商业性“以房养老”。

  经历过2013年的舆论质疑,金融机构对最终房屋将作为抵押物收归银行处置的“倒按揭”业务更加谨慎。而更广义的“以房养老”,包括“租房养老”、“换房养老”等产品,则迅速收到了市场的积极反馈。

  多元化为商业性“以房养老”产品落地提供了可能性。

  作为基础养老的补充手段之一,“以房养老”受既有观念影响被长期误读,频遭冷遇。要想真正让其符合实际需求,不断完善获得长期稳定发展,还需解决法律空白、制度设计、信用建设等诸多问题。

  租房养老和换房养老

  2013年12月初,上海银行以“房屋管家”为名正式推出了“以房养老综合服务平台”,主要内容是提供代理租房、房屋买卖等服务。与“倒按揭”受到的冷遇不同,“租房养老”和“换房养老”很快出现了成功案例。

  63岁的陈桂娣是一名失独老人,每月退休金为2000元左右,一直靠出租自己第二处房产补贴生活。但随着年龄的增长,她对房屋维护、房租追讨等繁琐事务渐渐力不从心。在上海银行一位工作人员的介绍下,她选择了由房屋中介机构21世纪不动产提供的“金色管家”业务。

  “金色管家”是21世纪不动产的一项既有业务。具体做法是,由中介机构直接与房屋业主签约,定期向房主支付租金。合同期内的房屋维护、租客选择,以及实际收取租金等工作,都由中介一手包办。

  上海银行的养老金客户在接受“金色管家”服务时,可以获得一定程度的优惠,包括免佣金,以及“免租期”缩短等。一般在与房主签约时,中介机构都会预留45天以上的“免租期”,在期间内免予支付房租。

  另一种模式——“换房养老”更为简单。21世纪不动产方面称,上海银行的养老金客户若委托该公司进行房屋置换,可以享受佣金优惠。至于其中的卖房、买房流程,则与普通的房屋买卖无异。

  同时,上海银行还与一些养老社区合作,尽量满足老人们“换房养老”需求。“前两天一个老年人打来电话,要进行房屋置换,但指定要住到亲和源去。我们与对方也有合作,可以享受专属优惠。”上海银行养老金融部副总经理沈洁介绍亲和源是上海一处知名的老年人公寓,除硬件设施较为完善,还提供定期保洁、事务代办和物品代购等服务。

  这种金融机构与外部合作的“租房养老”、“换房养老”,可以算是一项新尝试。“2013年9月12日我们开了养老金融创新研讨会,专家提出,“以房养老”并不等于‘倒按揭’。结合专家意见和客户需求后,我们认为这是一个很大的概念,远不止融资性的‘以房养老’需求。”沈洁说。

  在沈洁看来,“以房养老综合服务平台”,主要是协助老年人盘活固定资产,让他们拥有更多流动资金。

  作为全国老龄化程度最高的上海市,在多年前便曾经展开“以房养老”试验。

  2007年,上海市公积金管理中心进行“以房自助养老”试点。但是,由于当时很多房产并非老人独立自有,子女有分歧,家产传后的观念、房价的不确定性及70年产权规定等因素加大了实施的难度。因此,公积金管理中心在经历三年多的努力之后,无奈停止了这项业务。

  国家统计局上海调查总队2013年9月公布的一项调查结果称:67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”,21.2%倾向“社区居家养老”,仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。而在农村地区和低收入群体中,有74.1%月均收入2000元以下的受访者倾向于“家庭传统养老”,高出平均水平6.7个百分点;更有36.2%农村受访者的主要经济来源于子女的补贴。

  但出人意料的是,调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”,仅26.9%表示“不赞同”。

  清华大学公共管理学院教授杨燕绥分析,这种数据上的矛盾情况,意味着若将以房养老作为一个广义概念看待,接受度也会相对较大。“比如说老人有两套房,一套自住一套出租,用租金补贴养老,反对的人自然就少。”

  2012年7月,上海市民政局在答复人大代表议案时曾表示,“以房养老”可以有七种形式。除了“倒按揭”,以及前文提及的“租房养老”、“换房养老”、“售房养老”,还包括签订遗赠赡养协议,出售房屋后向购房者长期租赁住房以购房款补贴养老,以及家庭内部“以房养老”等。

  “倒按揭”前景不明

  相对于“租房养老”和“换房养老”,“倒按揭”更接近于“以房养老”的本义。

  “倒按揭”是指老人将自有产权房屋抵押给金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后,支付给老人一笔固定的资金。同时,老人将继续享有房屋居住权。在老人去世后,银行将抵押房产出售,用于偿还贷款本息。

  “倒按揭”于上世纪80年代中期出现在美国,此后日本、加拿大、新加坡等国也开始实施。

  2013年9月13日,国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)提出,开展老年人住房反向抵押养老保险试点,就曾遭遇舆论质疑,认为政府借“以房养老”推卸基本的养老责任。

  为此民政部有关负责人回应,《意见》借鉴国际经验,提出开展“以房养老”试点,“是积极慎重稳妥的,目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品,扩大养老服务供给方式”。

  在“租房养老”和“换房养老”运行的同时,上海银行亦悄然推出了“倒按揭”产品,目前仅在两处网点试探性地接受咨询,未做任何宣传推广,亦不就此接受采访,就连其他网点甚至客服中心,对此也不甚了解。

  据《财经》记者了解,上海银行为“倒按揭”业务设置了一系列门槛,比如,这项业务仅对其养老金客户开放,且抵押人必须拥有至少两套住房;两套房屋的产权必须为抵押人独有,或与配偶共同所有,包括子女在内的其他个人不得拥有产权;房屋名下也不得有包括子女在内其他人的户口。同时,被抵押房屋的评估价,至少要达到150万元,房龄不得超过30年。此外,房屋抵押款只能用于生活费、医药费等养老用途,不得用于理财投资等;抵押人最高可以获得房屋估值60%的贷款总额,可以选择一次性发放,也可以按月领取。

  按照上海银行的设计,“倒按揭”抵押期限则分为定期和终生两种。其中,定期型的抵押期最长为十年;终生型要求房主年满70周岁。抵押到期或房主去世后,房屋将被拍卖,若届时仍有结余,余款由房主指定的或法定的继承人获得,房价下跌等因素带来的风险则由银行承担。该行一位从事“倒按揭”咨询的工作人员称,目前这项业务已有客户开始办理。

  实际上,上海银行的“倒按揭”设计并非其独创。

  早在2011年10月,中信银行(3.63, 0.01, 0.28%)就曾推出“倒按揭”产品,也要求办理者必须拥有多套房屋,对房龄、贷款用途、最高贷款额度等也有类似要求。唯一比上海银行宽松的是,除了老年人本人,其子女名下房屋亦可用于办理“倒按揭”。

  但是,中信银行在北京、上海等地推出这一产品后,乏人问津。由此看来,上海银行的“倒按揭”业务,前景亦未必乐观。

  在中信银行的“倒按揭”尝试之前,各地政府部门或商业机构,也曾多次推出以抵押房产为条件的类似产品,但都因效果不理想而放弃。无论是南京的“房屋抵押入住养老公寓”,还是北京的“房屋租赁抵扣养老中心服务费”,最终都因未有成功业务而夭折。上海、杭州由政府部门主导的类似产品,也鲜有成功案例。

  建立公信力

  尽管已经出现了成功案例,商业性的“以房养老”产品究竟能否持续,仍是一个悬念。无论金融业内人士还是研究者都认为,“以房养老”在中国还处于启蒙阶段,如何让“以房养老”令老年人信服,是最需要解决的问题。

  推出以房养老产品的机构欠缺公信力,曾是南京、北京等地“以房养老”夭折的主要因素。

  2005年4月,南京的汤山留园公寓称,拥有60平方米以上产权房、年满60岁的孤老,可以房产换取入住其老年公寓的资格,房产则由公寓代为出租,租金超出老年公寓收费标准的部分,交由老人支配,老人去世后,房产归老年公寓所有。但是作为民营机构,其公信力相对较低,老年人又对其是否盈利存有疑虑,因此难以获得他们的信任。

  上海银行自1998年起作为首批两家养老金代发机构之一,已经从事养老金业务15年,并积累了152个养老金客户,目前上海近40%的养老金都是通过上海银行发放的。

  上海融孚律师事务所联合合伙人吕琰认为,上海银行在其“租房养老”、“换房养老”服务中,“相当于扮演了交易中介的角色,通过它的公信力来促成交易。”

  沈洁称,目前上海银行的增值养老服务,多是与外部机构合作,筛选符合老年人需求的,在市场上信誉度较好的产品,并给予该行的养老金客户一定程度的优惠,“合作机构一般都是微利的。” 她还补充道,“我们的老年客户基数比较大。在养老特色的产品销售,或者合作服务上,容易产生规模效应,这点和其他金融机构有所不同”,这样银行才不致于“赔本赚吆喝”。

  至于“倒按揭”业务,则需要更复杂的前期准备。长期从事金融领域法律服务的吕琰说:“业务简单就意味着不能盈利。你要让金融机构有更多动力去做这件事,实际上并不简单。”

  在为上海银行的“倒按揭”业务提供法律咨询时,吕琰指出,国有土地出让年限的70年限制、房地产市场的不确定性,终生型“倒按揭”可能出现的支付期过长等问题,以及未来房屋处置时可能面临的遗产法律纠纷,都会让金融机构遭遇风险。

  要解决这些问题,吕琰认为首先要在法律上对“倒按揭”业务给予定义。中国现行法律中,让与担保尚未得到完全的承认和肯定。部分学者认为它类似于流押,但为了防止抵押人处于不利地位,《担保法》第四十条规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有,即禁止“流押条款”。“如何解决让与担保与现行法律制度的冲突,是首先需要处理的问题。”吕琰说。
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  至于资产价值变化带来的风险,吕琰建议由市场分担。“比如说债权人如果有一批抵押物,可以将其打包出售给基金公司,或是房地产企业等市场机构。”而更好的做法则是将资产证券化,重新推向市场,以分担风险。

  政策引导同样重要。“政府可以制定一个游戏规则,并为一些新的产品提供信用支持。一开始可以当队长,慢慢变成教练,最后再过渡到裁判员的角色。”但据《财经》记者了解,因为上世纪各种不同形式的“以房养老”尝试受挫,以及舆论的种种质疑,目前地方政府对于商业性“以房养老”产品态度谨慎,不欲介入过深。而一些商业机构期待的政策倾斜暂时未见曙光。

  而在杨燕绥看来,政府并无介入商业性“以房养老”行为的必要。她指出,目前商业性的“以房养老”,对象主要是中等收入以上人群。但更需要通过盘活固定资产进行养老的,是高龄失能人员。这类人有四大特征:高龄、失能、有房、没钱。“一般这些高龄人员,他们的子女也近老年,无法提供独自对他们进行护理。这才是最需要‘以房养老’的人群。”

        来源:财经杂志

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